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姜万东  律师


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如何对房地产项目公司股权转让的风险进行防范与控制

时间:2011-10-29 来源: 作者: 浏览次数:3490

古代兵法有云:“知己知彼,百战不殆。”这同样也适用于房地产项目公司股权转让的操作。通常情况主要风险在收购方,因此,收购方对股权转让的法律风险控制与否将直接关系到项目公司股权转让的成败。为了确保股权转让的可行性,减少可能产生的法律风险与损失,收购方在作出是否收购目标公司决策之前,往往要对目标公司的外部环境和内部情况进行审慎调查和评估。这就要求收购方应当听取专业人士的意见,聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计,并且,委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查,这样,就可以在股权转让合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解。并基于该调查结果判断能否进行股权转让、设计交易结构和财务预算、分析影响股权转让的关键要素和对策,从而决定是否转让和怎样进行转让,从而尽最大可能防范风险。

项目公司股权转让的风险防范与控制,主要有以下几个方面:

(一)收购前律师尽职调查

   律师为项目公司股权转让做尽职调查是全面的,律师依据我国公司法、工商行政管理法规、合同法、房地产法律法规及其他相关法律法规对项目公司及名下的项目的合法性、风险性作全面调查,通常调查律师都会列出一份调查清单,首先要求出让方提供,并将出让方提供的材料及清单目录作为合同附件,作为出让方向受让方情况披露信息的证据。其次,律师通过其他途径查取情况和材料,经过疏理研究后,出具书面的尽职调查报告。一般来讲,通过律师的尽职调查报告,就可以对项目公司的情况有比较清楚了解,收购方也就能够比较安心地做出是否收购的决定。

    律师在尽职调查后,还可根据被调查公司的具体情况,依据公司法、合同法、房地产法的相关规定,对收购方案进行研究并提出自己的意见,以合理规避法律风险。

    但是,尽职调查也不可能发现被收购公司存在的所有风险,尤其在对方故意隐瞒的情况下。现在,有些公司认为对被收购的项目及公司情况比较熟悉,而省却了律师的尽职调查,但往往在股权转让工商变更登记进入运作时,原先不知道的问题一一显现出来。所以说律师尽职调查不是万能的,但是弃之不用却是万万不能的。

(二)会计事务所财务审计

    收购者务必要对所收购公司在收购之前的资产及债权债务有一个清楚的了解,具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。如以土地使用权、项目或在建工程的价值作为项目公司收购价,则务必对于项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利,也是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时,对外公告,以公告方法告知不特定的债务人。

(三)公告

    兼并被兼并除双方协议一致外,需办理项目变更手续的必须通知债务人;而股权收购只发生在项目公司内部,可以不通知债务人。为了规避收购中的潜在风险,可采用的办法除了在收购协议中约定收购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担,并应留下一定比例的转让金作为保证金或提供相应的有效担保等外, 若公司成立时间较长,债务不清,最好作收购公告,公告期不宜短,以使债务得到充分显露。公告要在公众媒体上刊出,要给予一定的期限,公告的发布主体,最好是项目转让的批准或登记机关,至少要由转让方、受让方共同公告。

(四)律师起草或审查股权转让协议

    在起草有关法律文件之前,首先都应该到公司注册地所在的工商登记部门查阅并复印一下公司的工商登记资料,因为要起草的有关法律文件都必须和工商登记部门存档的资料保持前后衔接一致。

    股权转让协议主要是股权转让双方对股权转让份额、转让价格、转让价款、交割日期、公司债权债务的承担等作出约定的书面法律文件,由于该文件的重要性,多数情况下转让双方会委托律师来起草,因此内容都比较详尽。如果转让双方自行起草,则该协议必须对前述基本事项都作出约定,委托尽职调查的律师起草或审查股权转让协议,更能保障协议的合法性和有效性。为了避免无效或部分无效的股权转让合同,律师在起草审核协议时要注意转移受让方的风险。

(五)协议内容中要重点注意的部分

    相对于普通的公司股权转让,房地产项目公司的股权转让有着其自身的特点,所以在协议中势必有一些特别约定。这就要求受让方必须了解地块及项目的完整情况,以便在协议中作出约定。

    若对外签订的合同经审查后需要变更的应当在转让合同中约定由转让方或转让方与受让方共同与合同相对方进行协商予以变更。变更合同一定要获得合同相关方的一致同意,否则将导致变更不发生效力。

(六)协议及附件要完整

    股权转让的程序、事项非常庞杂,涉及的相关法律文件数量非常大,特别是牵涉到有关地块、项目的问题,都必须以协议或者是附件、备忘录等书面形式加以确认。在股权转让的过程中,企业的相关人员和律师都要充分考虑所有事项,避免遗漏重大问题。

(七)房地产项目本身的风险防范及控制

    对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要,也更具现实意义。必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目可能存在的权利瑕疵和潜在风险。
对于土地权属及手续是否清晰完整合法,项目开发是否受限制,是否有抵押权、税费负担等瑕疵的各种潜在风险,尤其是国家对房地产开发实施严格控制与监管,判断一个房地产项目是否合法,操作性如何,一定要在详细调查的基础上,作出严谨的约定。

   房地产项目公司股权转让能够实现企业的战略目标,获得丰厚的利润回报,但同时也存在着相当大的风险。因此在做出收购决定前,一定要充分调研并做好各项准备工作,并在这个过程中,与有关专家保持良好的沟通,充分听取意见,为决策护航。

编辑:姜万东律师




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